Kekuatan Surat Kuasa Mutlak Dalam Transaksi Tanah

Pertanyaan
Saya adalah pensiunan PNS yang tengah menanggung hutang kepada seseorang dengan jaminan sebidang beserta bangunan di atasnya. Yang untuk kepentingan itu dibuatkan akta pengakuan hutang di hadapan notaaris. Pada saat jatuh tempo, ternyata saya tidak mampu membayar. Namun, mengingat kondisi ekonomi saya, untuk melunasi hutang itu saya bermaksud menjual obyek jaminan kepada orang lain. Maksud saya, agar laku sesuai dengan harga pasar.



Ketika maksud saya itu saya kemukakan kepada kreditur, ia menolak dengan dalih dirinya mau membeli sendiri obyek jaminan itu. Sebab itu ia tetap menahan sertifikat tanah milik saya tersebut. Akibatnya, perkara hutang piutang saya dengan pihak kreditur menjadi berlarut-larut penyelesaiannya. Hingga pada akhirnya saya dimintai hadir ke kantor notaris, dan saya disodori surat/akta pengikatan jual-beli dan surat/akta pemberian kuasa mutlak, dan saya terpaksa menandatangani karena dipaksa dan diintimidasi.

Setelah penandatanganan surat/akta tersebut, hutang saya kepada pihak kreditur dianggap lunas. Tapi dalam waktu satu bulan ke depan, saya dipaksa segera mengosongkan dan meninggalkan rumah, yang saya jadikan obyek jaminan hutang. Saya keberatan. Namun, pihak debitur tetap memaksa, bahkan mengancam akan melaporkan saya ke polisi dengan persangkaan menempati rumah yang bukan miliknya secara tidak sah.

Belakangan saya ketahui, ternyata berdasarkan surat/akta kuasa mutlak tersebut, tanah dan bangunan milik saya tersebut telah dialihkan/dijual kepada pihak III. Dan, harganya jauh di atas beban hutang saya beserta bunganya kepada pihak kreditur. Tentu saja, saya merasa sangat dirugikan.

Untuk itulah melalui rubrik ini saya ingin menanyakan hal-hal sebagai berikut:
1) Menghadapi kasus seperti itu, langkah hukum apa yang harus saya perbuat?
2) Apakah saya dapat membatalkan surat-surat/akta notaris yang telah saya tandatangani?



Drs. Mihardjo
Jl. Salak Gg. II, No. 166, RT 01/RW 08
Kabupaten Kediri

Jawaban


Saudara Drs. Mihardjo, mencermati perkara yang tengah Saudara hadapi, ada dua hal yang perlu dianalisis menurut kacamata hukum. Yang pertama, perkara wan prestasi sebagai akibat ketidakmampuan Saudara membayar hutang. Yang kedua, penandatanganan surat-surat/akta notaris yang menyebabkan terjadinya pemindatanganan obyek jaminan kepada pihak III.

Menurut hukum, bila terjadi perkara wan prestasi, pihak kreditur dapat mengajukan permohonan eksekusi lelang atas obyek jaminan melalui Pengadilan Negeri. Selanjutnya, pihak pengadilan dapat meminta Kantor Lelang Negara untuk menjual lelang obyek jaminan. Sebagian dari hasil penjualan lelang itu akan dibayarkan kepada pihak kreditur, sedangkan sisanya akan dikembalikan kepada Saudara setelah dikurangi biaya-biaya pelaksanaan eksekusi.

Namun dalam perkara Saudara, hal itu tidak dilakukan oleh pihak kreditur. Tapi, pihak kreditur telah memaksa Saudara untuk menandatangani surat/akta pengikatan jual-beli dan surat/akta pemberian kuasa mutlak. Berbekal kedua surat/akta itulah kemudian pihak kreditur menjual obyek jaminan kepada pihak III. Sesuai dengan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982, jual-beli tanah dengan menggunakan surat kuasa mutlak tidak sah, sehingga batal demi hukum.

Bahkan sesuai dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung R.I. No. 1991 K/ Pdt/1994, tanggal 30 Mei 1996, secara tegas menyatakan, karena jual-beli antara debitur dengan kreditur –pemegang surat/akta pengikatan jual-beli dan surat/akta pemberian kuasa mutlak– batal demi hukum, dengan sendirinya jual-beli yang terjadi antara kreditur dengan pihak III, juga batal demi hukum. Dengan demikian, hubungaan hukum yang terjadi dalam perkara, seperti yang Saudara alami, adalah hubungan hutang piutang uang, dengan obyek sengketa tetap menjadi agunan hutang tersebut.

Demikian jawaban atas pertanyaan Saudara, bila belum puas dapat menghubungi kami kembali . Terima kasih.